Реконцепция и Реброкеридж

Определение общей концепции:

Для проработки этого пункта делается обширная исследовательская работа. Мы делаем сводные таблицы, смотрим конкурентные преимущества, учитываем опыт работы арендаторов в данном и в подобных районах. Общая концепция строится от точки получения наиболшей эффективности проекта, его наибольшей прибыльности.

Детально о развитии торговых центров претерпевших упадок "Загибающихся"

Дорогие друзья, коллеги, хочу описать свое видение ситуации, а также услышать Ваше мнение о печально известном формате «загибающихся» торговых центров. Львиная доля этих торговых центров образовалась после кризиса 2008. К 2011 некоторые начали подавать признаки жизни, но многие не смогли. В данный момент у нашей компании есть 3 подобных объекта. Крупные сетевые компании, занимающие большие площади, называют данные проекты «высоко-рисковыми» и не спешат размещать в них свои магазины и супермаркеты. А арендаторы помельче, будучи, не являясь генераторами трафика, любят сидеть на трафике якорных арендаторов и в окружении авторитетных торговых сетей. Так, образуется замкнутый круг. Картина пустынного торгового центра, в котором продавцы магазинов ходят в гости друг к другу, и болтают сидя на лавочках в торговой галерее, конечно не впечатляет. Так выливается последняя капля – имидж торгового центра среди жителей района.
Итоги:

 

  • хорошо закрепившееся мнение среди жителей района (постоянные клиенты) о плохом имидже ТЦ;
  • пустынные коридоры не радуют наметанный глаз «развивальщиков» торговых сетей и новые сети не заходят на аренду в ТЦ;
  • постепенно разбегаются существующие арендаторы;
  • торговый центр приносит все меньше прибыли;
  • ситуацию не удается стабилизировать.

Решение:

Легким путем данный вопрос разрешить не удастся. Но к счастью, есть методики позволяющие исправить ситуацию. Это и есть реконцепция или реброкеридж.

Сейчас мы говорим о торговых центрах форматом до 30 000 м.кв., с более крупными торговыми объектами нужно действовать несколько иначе.

Метод обнуления

Piste d'audit

Нужно полностью отказаться от прежнего имиджа и наработки торгового объекта и начать все с нуля.


Здесь можно выделить несколько основных этапов:
  • Аналитика и исследования (определить целевого покупателя и направить силы на его привлечение);
  • Изменения фасадной части ТЦ и визуального восприятия;
  • Изменение концепции товарно-тематического наполнения ТЦ;
  • Реброкеридж (объявить арендаторам о «новом» проекте);
  • Грандиозное открытие (очередями, либо весь объект сразу);

Можно подробнее затронуть лишь 1 и 4 пункты, по остальным более-менее понятно.
Разберем пункт №1.
Во первых, нужно основательно подойти к причинам упадка бизнеса. Проанализировать сроки съезда и очередность съезда всех арендаторов, проанализировать, что изменилось в окружении ТЦ – построился большой конкурент, перенесли дорогу, построили новый жилмассив или другие причины.
К примеру, если основной трафик торгового центра это проезжающие по шоссе автомобили, нужно смотреть что изменись на данном шоссе и как привлечь трафик на свою парковку. Сделать удобный автомобильный подъезд, снабдить его указателями. Подготовить для арендаторов рекламные поверхности, возможно, подготовить поверхности заблаговременно перед торговым центром. Проанализировать состав арендаторов основных конкурентов, если в конкурентную борьбу вступать не имеет смысла, то нужно продумать подходящую к окружению тематическую концепцию.

Piste d'audit

Итак – необходимо выбрать основную концепцию – вектор направления для дальнейшего развития торгового центра. Она может быть как старой, так и абсолютной новой тематикой, про это разговор отдельный. Имея на руках детальную статистику прошлых периодов, новые факты и заключения об исследованиях можно смело приступать к реброкериджку торгового центра.
Пункт №4.
Нужно сразу иметь ввиду, что об этом торговом центре все давно знают, если объект начал приходить в упадок, то множество агентств недвижимости постарались на славу делая рассылки и приглашая арендаторов. И новые разговоры на тему «приходите к нам, у нас сейчас все по другому» не вызовут никаких положительных эмоций.




Piste d'audit

Поэтому самое большое усилие нужно будет сделать на привлечении нового якорного арендатора. Можно пренебречь ценой и некоторыми другими условиями, но привлечь новый якорь. От это зависит все.
Посадив якоря, поворачиваем к нему трафик и делаем на пути трафика несколько хороших и доступных импульсных арендаторов, начиная от доступной быстрой еды и заканчивая бесплатным wi-fi и диванами в галерее. Лишь бы в ТЦ были люди. Люди к людям.
Таким образом, общаясь с основным пулом новых арендаторов, можно в выгодном свете представить новые факты о ТЦ. Не забывать о пробном периоде работы основного пула, снижать ставки на первые 6-9 месяцев до 30% от номинальных.

Piste d'audit

В реброкеридже торговых центров имеются несколько хороших трюков, таких, как групповые оферты, неформальные презентации с участием руководителей отделов развития сетевых компаний (с шампанским, икрой и грамотным преподнесением идей развития), некоммерческие мероприятия на территории торговых центров (встречи со звездами, выставки, культурные мероприятия, которые привлекают огромнейший поток посетителей).

Резюме:
Привычки жителей района и их сложившееся мнение о торговом центре легко переломить, нужно лишь подготовить и правильно преподнести «новый» проект.
Ккомпания "Баска риэлти" проведет для Вас комплекс мероприятий по реконцепции и реброкериджу торгового объекта с гарантированным положительным эффектом

аналитика - мероприятия - привлечение

Stefan Truffer
Услуги нашей компании предоставляет коллектив профессионалов знающих ритейл бизнес и коммерческое управление объектами "изнутри". Все руководители направлений имеют непосредственное отношение к становлению рынка недвижимости сегодня таким, какой он есть. Выбрав нашу компанию в качестве своего партнера, Вы получите консультантов, понимающих основу бизнеса, его философию и принципы. А также, опыт, и сотни проектов за нашими плечами.

Антон Боровитский
Глава компании
Звонок
Письмо
Яндекс.Метрика